"Odustao sam od stana u bivšoj kasarni 4. jul zato što sam odmah morao da uplatim učešće od 10 odsto, a u naredna tri meseca ostatak novca. Sve vreme otplaćujem kredit za stan koji će tek najesen sledeće godine biti gotov", kaže za Ekonom:east magazin Dušan K, profesionalni vozač iz Beograda.

Pošto kupuje na neviđeno, u ovoj fazi, parcelu s tek postavljenim temeljima, pitao je investitora, Građevinsku direkciju, šta da radi ako stan ne bude na vreme gotov ili zatekne parket s „podstanarima“. „Tuži državu ako ti se ne sviđa“, odgovorili su mu.

Prošetao je do susedne prostorije u kojoj sede bankari, gde je usledila brza računica iz brzih laptopa. Kad se uračunaju učešće i troškovi osiguranja, sagovornik EM bi za stan od šezdesetak kvadrata trebalo da uzme zajam od 80.000 evra. Rata bi mu 30 godina bila oko 380 evra, kaže Dušan u čije se domaćinstvo od četiri člana ne slije mesečno ni duplo više novca od te sume.

„Ne znam za koga su ti stanovi, za nas sa prosečnom platom nisu“, dodaje.

Baš za takve je s cenom od 1.290 evra po kvadratu država lane izašla na tržište kako bi pomogla posrnuloj građevinskoj industriji, te snizila, kako je navođeno, bezobrazno visoke cene novih kvadrata. Istina, naš sagovornik kaže da ta cena jeste ispod tržišne jer su cene u istoj gradskoj zoni 100 do 200 evra više po kvadratu. No, poput Dušana, ni takve cene mnogi podstanari i dalje ne mogu da podnesu. Svesni da finansijski deo priče neće moći da zatvore, mnogi su odustali od rezervisanih stanova u budućem naselju Stepa Stepanović“. Od prvobitne objave da se za 4.578 stanova prijavilo više nego duplo ljudi, nije prošlo ni pola godine, a entuzijazam građana namerenih da se skuće prilično je splasnuo.

„Dosad smo za stanove na Voždovcu sklopili oko 500 kupoprodajnih ugovora, a rezervisano je 1.100 stanova“, kaže Dragan Grujić, direktor Građevinske direkcije Srbije. Prve zgrade, dodaje, biće završene na proleće 2012, kad se očekuju i useljenja, a preostali stanovi će biti završavani do kraja naredne godine. Osim voždovačke kasarne, država ima u prodaji još 330 stanova širom Srbije.

To je polovina broja nekretnina koje se grade u zemlji, pošto se procenjuje da će ove godine nići 10.000 novih objekata. To je gotovo upola manje nego što je izgrađeno 2009. i petinu manje nego lane. “Kad projektni biroi nemaju posla, jasno je koliko se malo gradi“, kaže Goran Rodić, sekretar Udruženja za građevinarstvo pri Privrednoj komori Srbije. Na statistički rast industrije od 0,2 odsto u februaru, odnosno 0,3 odsto u martu u odnosu na isti period lane, najviše je uticaja imala gradnja stanova na Voždovcu, a i to je tek podatak za politički marketing jer je prošle godine građevina doživela sunovrat, kaže naš sagovornik i dodaje da su glavni uzroci pada aktivnosti u stanogradnji niska kupovna moć stanovništva, skupi krediti i nelikvidnost građevinske operative.

Manje kredita, manje kvadrata

 

Dok su investitori prethodnih godina povlačili jeftinije, prekogranične (cross-border) kredite za finansiranje stambeno-poslovnih kompleksa, pumpale su se i cene. Bila je to prava poslastica za investitore, ali i za banke, sve do početka 2009, kad je projektno finansiranje praktično zamrlo. „Osim tamo gde država uzima učešće, nema drugih značajnijih građevinskih projekata čija se gradnja tako finansira. Razlozi za to su veća obazrivost banaka-poverilaca i loše stanje domaće građevinske industrije”, kažu u Eurobank EFG.

Takav tip finansiranja specifičan je po tome što, dok se objekat ne završi, investitor kredit banci ne otplaćuje, a po završetku gradnje i dobijanju upotrebne dozvole zajam se otplaćuje prodajom jedinica stambenog objekta. Kolateral je objekat u gradnji, pa je time akcenat na analizi projekta, a ne preduzeća koje je sponzor projekta. U ovom momentu u bankama ne veruju da će biti kupaca. “Ulaganje u tu vrstu projekata je rizičnije nego pre krize. Najjednostavniji uzroci toga su niža kupovna moć stanovništva, rast nezaposlenosti, opšta klima nesigurnosti i odlaganje investiranja”, kažu za Ekonom:east u Raiffeisen banci.

Tračak nade daju u Erste banci. Immorent, deo grupe koje se bavi takvim kreditiranjem, od početka godine je finansirao komercijalne projekte vredne oko 10 miliona evra. “U pripremi su finansiranje jednog većeg stambenog kompleksa, vrednog šest miliona evra, i nekoliko manjih”, dodaju u toj banci.

Stambeni krediti sve skuplji

Po svoj prilici, kamatne stope na hipotekarne zajmove će rasti. „Povećanje referentne kamatne stope u dinarima, nove obavezne rezerve koje je uveo NBS i izjave predsednika Evropske centralne banke koje nagoveštavaju rast kamata neće dovesti do pojeftinjenja kredita u kratkom roku“, kažu u Eurobank EFG.

Zato pojedine banke nude fiksiranje cene zajma. Raiffeisen banka u ponudi ima sve vrste stambenih kredita (sa i bez osiguranja kod Nacionalne korporacije, subvencionisane stambene kredite, kredite za adaptaciju i rekonstrukciju, ličnu gradnju i refinansiranje stambenih kredita drugih banaka). Najnoviji je model s fiksnom kamatnom stopom u prvih pet godina. “Svesni smo da osnovna stopa Evropske centralne banke, euribor, u poslednjem periodu raste. Po isteku perioda od pet godina, klijent može da odabere fiksnu kamatnu stopu u narednih pet godina ili da pređe na varijabilnu kamatnu stopu”, kažu u toj banci.

 

Erste banka je od januara do aprila ove godine odobrila oko 20 odsto više stambenih kredita nego u istom periodu 2010. „Uslovi u ovoj godini su povoljniji za klijente. Aktuelna ponuda Erste banke, osim nižih kamatnih stopa u odnosu na prošlu godinu, podrazumeva i da se krediti odobravaju bez naknade do kraja jula, a postoji i mogućnost da se klijent opredeli za fiksnu kamatnu stopu koja bi važila tokom prve tri godine otplate kredita“, navode u toj banci.

U UniCredit banci nude duži period otplate stambenih kredita, 30 umesto 25 godina, u promotivnom periodu do kraja sledeće godine. Kamatna stopa će do tad biti znatno niža od standardne (zbir šestomesečnog euribora, koji je trenutno 1,7 odsto, i margine od 1,664 odsto godišnje). Na primer, ako klijent podnese zahtev za stambeni kredit od 50.000 evra na period od 30 godina, mesečna rata će do 31. decembra 2012. iznositi oko 211 evra. Po isteku promotivnog perioda, mesečna rata će biti oko 275 evra.

Za razliku od drugih vidova zaduživanja, od početka godine broj odobrenih stambenih zajmova je u blagom rastu u odnosu na isti period lane, pokazuju podaci Kreditnog biroa. U Raiffeisen banci kažu da su u poređenju s periodom tokom krize, prethodne dve godine, interesovanje i obim poslovanja u stambenim kreditima trenutno izuzetno visoki, ali ne očekuje se da brzo dostigne nivo iz 2007. i 2008, u vreme eksplozije stambenih kredita. Ta banka u poslednja dva kvartala beleži značajan rast interesovanja za stambene kredite. Velika tražnja je, kao i obično, u Beogradu, gde je ujedno najveći potencijal, zbog više prosečne zarade stanovnika i znatno većeg obima gradnje stanova nego u ostalim gradovima. Pored Beograda, vidan je oporavak tražnje i u Novom Sadu.

U Eurobank EFG navode da tražnja za stambenim zajmovima stagnira, pa je broj kreditnih zahteva u prvom kvartalu 2011. otprilike na istom nivou u odnosu na isti period prošle godine.

Pravi oporavak tržišta nekretnina nastupiće kad banke počnu više da odobravaju hipotekarne zajmove. I kad cene opet krenu naviše. Naime, u Srbiji ne postoje pouzdani podaci o tome koliko je stanova kupljeno na kredit, ali je uticaj rasta ukupnih kredita na cene nesumnjiv. Najveći rast hipotekarnih pozajmica dogodio se tokom 2007. i 2008, pokazuju podaci NBS-a. Tad su stambeni krediti činili polovinu odobrenih bankarskih pozajmica i imali su najveći rast među svim vrstama kredita odobrenih građanima. Posledično, cene nekretnina počinju da rastu krajem 2006. da bi dostigle zenit u poslednjem tromesečju 2008.