Građevinac Goran Dugandžija je besan nakon odluke Narodne banke Srbije da od prvog jula podigne učešće za stambene kredite u evrima sa 10 na 20 odsto.

„Pozivam guvernera na moje i opelo celoj građevinskoj industriji“, kaže Dugandžija koji je i koordinator Radne grupe Vlade za pomoć građevinskoj industriji. Ta grana se u prvom tromesečju ove godine pridigla na noge, jer je vrednost ugovorenih radova duplo viša nego lane u istom periodu. „Odluka NBS je korak nazad kojim se napori resornog ministarstva za građevinu direktno poništavaju“, kaže Dugandžija.

Guverner Dejan Šoškić je za sad neumoljiv. Kaže da NBS ne razmišlja da svoju odluku revidira niti odloži na godinu dana iako ministar Oliver Dulić izjavljuje da takvi pregovori sa centralnom bankom postoje. “Krediti se ne mogu odobravati onima koji ne mogu da ih vrate”, kazao je Šoškić i pozvao se na primer SAD, gde je vrednost kredita prevazišla vrednost nekretnina zbog čega je i izbila svetska finansijska kriza.

No, pitanje je zašto se centralna banka obrušila baš na hipotekarne zajmove gde je udeo nenaplativosti ispod jedan odsto u ukupno odobrenim kreditima, a ne na kredite privredi gde je nenaplativost 12 puta viša. I podaci Kreditnog biroa i iskustva bankara kažu da se stambeni zajmovi najredovnije izmiruju.

Odsečeno pola tržišta

 

Ovakav potez NBS će od 1. jula faktički odseći 45 odsto tržišta stambenih kredita, jer toliko građana neće moći da položi minimalno učešće, kažu za Ekonom:east u Nacionalnoj korporaciji za osiguranje stambenih kredita (NKOSK), gde je osigurano više od tri četvrtine svih hipotekarnih zajmova. Statistički, od 2005. kad masovno počinje da se razvija tržište stambenih kredita i stanogradnje u Srbiji, građani su više od 30 odsto vrednosti nepokretnosti finansirali iz sopstvenog džepa, dok su ostatak stana pazarili uz pomoć bankarske pozajmice. To je uostalom i podatak koji je guverner Šoškić izneo kad je odlučio da podigne učešće sa 10 na 20 odsto. Ono što Šoškić pak nije rekao je struktura tog učešća, a podaci NKOSK pokazuju da je čak 45 odsto ukupnih zajmova odobreno sa učešćem nižim od 20 odsto.

“Odluka NBS može dovesti do toga da se tržište stambenih kredita prepolovi. To vodi do preispitivanja investicionih odluka u građevinarstvo i propadanja započetih projekata. Drastične i iznenadne promene u mogućnostima finansiranja kupovine stanova imaju i implikaciju na odnos ponude i tražnje na tržištu novih, kao i korišćenih stanova”, kaže Saša Jovanović, direktor Sektora za osiguranje kredita i upravljanje rizikom iz NKOSK.

Mnogi građani zato pokušavaju da dobiju kredit pre nego što nova odluka stupi na snagu, tako da je broj zahteva od njenog obelodanjivanja 30 odsto veći, kažu za Ekonom:east u toj instituciji.

Jeftiniji kvadrati?

U agencijama za nekretnine, kao i građevinari, sumnjaju da cene kvadrata mogu dodatno da pojeftine nakon odluke NBS, čemu se guverner nada. Prema računici Privredne komore Srbije, kvadrat stana u drugoj zoni investitora košta 1.100 evra. Kvadrat „jeftinog stana“ kupca u naselju „Stepa Stepanović“ košta 190 evra više, tako da još ima prostora za pojeftinjenje koje ne bi jelo profit. No, ako cena kvadrata još padne biće to zbog oskudne tražnje, a ne zbog NBS. Vladimir Milovanović, generalni direktor Energoprojekta kaže za Ekonom:east da je ta građevinska firma potpuno prestala da gradi iz svog džepa. „Iz svojih sredstava nam se ne isplati ni 100 stanova sad da izgradimo jer bismo morali da se obavežemo prema banci da ćemo u kratkom roku prodati petinu. A ja u to nisam siguran“, kaže on i dodaje da kupaca nema jer su građani, em osiromašeni, em i oni koji imaju novac ne znaju koliko dugo će ga još imati.

Miloš Stanojević, direktor Belvilla, trenutno najvećeg beogradskog naselja u kojem se prodaju stanovi kaže za Ekonom:east da ne očekuje ništa manju tražnju nakon odluke NBS. „Određeni broj banaka i dosad je tražio učešće od 20 odsto. Nakon što to postane obaveza, neminovno će se aktuelizovati subvencionisani krediti“, kaže on.

Država je ove godine obezbedila novca za oko 2.000 subvencionisanih stanova koje odluka NBS praktično ne pogađa, jer se subvencioniše 15 odsto zajma, dok je korisnik kredita u obavezi da učestvuje sa još deset. Ali, i da se svi ti kvadrati subvencionišu u naselju „Stepa Stepanović“ gde je država investitor, što je malo verovatno, i dalje bi još oko 2.000 potencijalnih kupaca stanova ostalo na vetrometini odluke NBS. Država, naime, do kraja sledeće godine planira da na tom prostoru izgradi 4.500 stanova, od čega je dosad svega 500 prodato. To ipak neće biti jak argument da NBS povuče svoju odluku, jer kako kaže guverner Šoškić, državi je bolje da gradi puteve nego stanove.

Teško do stana u dinarima

 

Udeo indeksiranih kredita opao je od prošle godine sa 76 na 67 odsto, kaže guverner Šoškić. No, šanse da se građani zaduže u dinarima kako bi kupili stan su u ovom momentu nikakve. Zato što je to drastično skuplje. Tako za zajam od 50.000 evra uz učešće od 20 odsto, kamatnu stopu od šest odsto u narednih 30 godina treba mesečno izdvojiti 240 evra. Isti takav, samo dinarski kredit košta mesečno više nego duplo skuplje, 53.790 (538 evra), jer je kamatna stopa gotovo 16 odsto. Pride je to hipotetičko poređenje jer samo jedna banka od 33 koliko ih ima na tržištu nudi stambeni zajam u dinarima, pa i ta jedna na period otplate od svega pet godina.

To znači da se potencijalnom dužniku u ovom konkretnom slučaju mesečna rata penje na vrtoglavih 97.272 dinara (972 evra), što je u ovom momentu više od dve i po prosečne plate. Zato generalni direktor Energoprojekta Vladimir Milovanović kaže da se dinarizacija ne može sprovesti jednom merom i preko noći, preko grbače građevinaca i građana, već da mora biti sveobuhvatna. “Država sama zaključuje ugovore investicione gradnje na tenderima u evrima, javni dug se računa u evrima, očigledno da se ni ona ne može jednostavno prebaciti na dinare”, zaključuje on.